نکات مهم تنظیم قرارداد ملکی و اجاره
مهم ترین نکات در تنظیم قرارداد ملکی و اجاره شامل احراز هویت مالک و اصالت سند، قید دقیق مشخصات ملک و پارکینگ، تعیین دقیق مبلغ ثمن یا رهن و اجاره، مشخص کردن شرایط فسخ و وجه التزام (جریمه دیرکرد) و گرفتن حتمی کد رهگیری کشوری است.
نکات مهم تنظیم قرارداد ملکی و اجاره (راهنمای پیشگیری از کلاهبرداری)
بزرگترین کلاهبرداری های ملکی در همین مرحله اول رخ می دهند. قبل از اینکه خودکار را برای امضا بردارید، این موارد را به دقت بررسی کنید:
1- تطبیق دقیق مشخصات سند با کارت ملی فروشنده/موجر
شخصی که روبروی شما نشسته باید دقیقاً همان کسی باشد که نامش در سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه ای) قید شده است. اگر قرارداد توسط وکیل، قیم یا نماینده قانونی امضا می شود، حتماً اصل وکالت نامه رسمی را بررسی و اعتبار آن را از سامانه ثبت اسناد استعلام کنید.
2- استعلام وضعیت ثبتی و ممنوع المعامله نبودن ملک
مطمئن شوید ملک در رهن بانک نیست، توسط مراجع قضایی توقیف نشده و فروشنده به دلیل بدهی یا مسائل قانونی، (ممنوعالمعامله) نباشد. این کار با دریافت کد رهگیری و استعلام سیستمی توسط بنگاه انجام می شود.
3- بررسی زنجیره قراردادهای قبلی (برای املاک قولنامه ای)
اگر ملک سند تک برگ ندارد و به صورت قولنامه ای معامله می شود، باید تمام قولنامه های قبلی (از مالک اول تا فروشنده فعلی) به صورت زنجیروار، بدون قطع شدگی و با امضای شهود موجود باشند.
تفاوت نکات طلایی در قراردادهای خرید (مبایعه نامه) و اجاره (اجاره نامه)
هر قرارداد ملکی قواعد خاص خود را دارد. برای درک سریع، تفاوت این نکات حیاتی را در جدول مشاهده نمایید:
نکات کلیدی در قرارداد خرید و فروش | نکات کلیدی در قرارداد اجاره (رهن و اجاره) |
| قید دقیق مشاعات: شماره دقیق پارکینگ (سندی/ مزاحم)، انباری و متراژ در متن مبایعهنامه نوشته شود. | تعیین تکالیف تعمیرات: تعمیرات عمده (آسانسور، موتورخانه) با مالک و تعمیرات جزیی با مستاجر است. |
| شرایط پرداخت (ثمن معامله): زمان دقیق پرداخت هر قسط و شماره چکها به وضوح قید شود. | محدودیت های استفاده: نوع استفاده از ملک (مسکونی یا اداری) و تعداد نفرات ساکن ذکر شود. |
| شرایط تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل کلید و جریمه دیرکرد روزانه (وجه التزام) مشخص شود. | معمولاً بین خریدار و فروشنده نصف می شود (یا طبق توافق مبایعه نامه). |
| تعهد تنظیم سند: تاریخ و شماره دفترخانه ای که باید سند در آنجا منتقل شود قید گردد. | حق واگذاری به غیر: صراحتاً ذکر شود که مستاجر حق اجاره دادن ملک به شخص دیگری را دارد یا خیر |
- پیش از تنظیم قرارداد خرید یا اجاره، بهتر است از وضعیت حقوقی ملک و تفاوت عرصه و اعیان آگاه باشید. در این خصوص مطالعه مقاله عرصه و اعیان چیست مفید خواهد بود.
اهمیت فوقالعاده تعیین (حق فسخ) و (وجه التزام)
یک قرارداد بدون داشتن بندهای مربوط به خسارت، عملاً بی دفاع است. در زمان تنظیم قرارداد ملکی حتماً دو مورد زیر را بگنجانید:
وجه التزام (خسارت دیرکرد): مبلغی را به عنوان جریمه روزانه تعیین کنید. مثلاً اگر فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل نداد یا خریدار پول را واریز نکرد، روزانه مبلغ مشخصی (مثلاً ۲ میلیون تومان) جریمه شود.
اسقاط کافه خیارات با استثنا: در تمام قراردادهای آماده چاپخانه ای عبارت (اسقاط کافه خیارات) (یعنی سلب حق برهم زدن معامله تحت هر شرایطی) وجود دارد. حتماً بنویسید به استثنای (خیار تدلیس) (کلاهبرداری و فریب) یا (خیار غبن فاحش) (ضرر مالی شدید در قیمت).
الزام دریافت کد رهگیری کشوری (سامانه خودنویس یا کاتب)
مطابق قوانین جدید سال 1405- 1404، تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید، فروش و اجاره باید در سامانه های رسمی دولت (مثل سامانه خودنویس یا کاتب) ثبت شده و کد رهگیری ۱۰ رقمی همراه با بارکد دریافت کنند.
چرا کد رهگیری حیاتی است؟
- جلوی فروش یا اجاره همزمان ملک به چند نفر را می گیرد.
- برای دریافت وام مسکن، وام ودیعه مسکن یا تعویض پلاک خودرو الزامی است.
- در صورت بروز اختلاف، بهترین و سریع ترین مدرک در مراجع قضایی است.
چک لیست تنظیم قرارداد ملکی (مخصوص امضا)
- مشخصات کارت ملی طرف مقابل را با نام روی سند یا وکالت نامه
- وضعیت آزاد بودن سند (عدم رهن یا بازداشتی)
- وضعیت مشاعات شامل شماره دقیق پارکینگ و انباری
- تاریخ دقیق پرداخت پول، تحویل ملک و حضور در محضر
- مبلغ جریمه دیرکرد روزانه (وجه التزام)
- شرایط فسخ قرارداد در صورت برگشت خوردن چک ها
- حداقل دو نفر شاهد عاقل و بالغ
- کد رهگیری رسمی برای قرارداد
پرسش و پاسخ نکات مهم تنظیم قرارداد ملکی و اجاره
آیا قراردادهای دستی یا پشت نویسی شده بدون کد رهگیری اعتبار دارند؟
پرداخت هزینه های شارژ ساختمان و تعمیر پکیج در اجاره با کیست؟
اگر خریدار در روز محضر حاضر نشود چه باید کرد؟
در پایان
تنظیم قرارداد ملکی و اجاره شوخی بردار نیست. پیشنهاد می شود هرگز تحت تأثیر تعارفات، اصرار بنگاه یا عجله طرف مقابل قرار نگیرید. تمام توافقات شفاهی را مکتوب کنید و در صورت پیچیده بودن معامله، حتماً از یک مشاور حقوقی یا وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
