الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به دو صورت انجام می شود: اگر خریدار کل ملک مشاع را خریده باشد، باید دادخواست خود را علیه تک تک مالکین و شرکا ثبت کند؛ اما اگر خریدار فقط سهم مشاعی یک شریک (مثلاً ۲ دانگ از ۶ دانگ) را خریده باشد، نیازی به رضایت سایر شرکا نیست و دادخواست صرفاً علیه همان فروشنده ممتنع مطرح می شود. دادگاه پس از بررسی، متعهد را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سهم خود می کند.
شرایط قانونی معامله و تنظیم سند در ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و تمام شرکا در تک تک ذرات ملک سهم دارند. طبق قانون مدنی:
فروش سهم مشاع: هر شریک می تواند سهم مشاعی خود را بدون اجازه دیگران بفروشد و فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی به میزان سهم خود است.
تصرف مادی در ملک: مابقی شرکا نمی توانند مانع تنظیم سند رسمی سهم فروخته شده شوند، اما خریدار جدید برای تصرف مادی (سکونت یا ساخت و ساز) حتماً به اذن و اجازه سایر شرکا نیاز دارد.
مراحل گام به گام دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
برای اینکه این پرونده ملکی را در مراجع قضایی به سرانجام برسانید، باید مسیر زیر طی شود:
ارسال اظهارنامه رسمی: پیش از طرح دعوا، هشداری قانونی به فروشنده جهت حضور در دفترخانه در تاریخ معین داده می شود.
طرح دادخواست همزمان (در صورت نیاز): اگر ملک مشاع هنوز تفکیک نشده یا پایان کار ندارد، خواهان باید خواسته های (الزام به اخذ پایان کار)، (الزام به تفکیک) و (الزام به تنظیم سند رسمی) را همزمان در یک دادخواست ثبت کند.
دخالت اجرای احکام: اگر فروشنده پس از صدور رای قطعی باز هم در دفترخانه حاضر نشود، نماینده دادگاه با حضور در محضر، سند انتقال را به جای او امضا خواهد کرد.
در جلسه رسیدگی، قاضی مدارک و نظر کارشناس را بررسی کرده و در صورت تأیید، تنظیم سند رسمی سهم هر مالک در دفتر اسناد رسمی الزامی خواهد شد و شرکای ملک معمولاً قبل از انتقال سهم خود با مسائل مربوط به فروش آپارتمان شریکی مواجه می شوند.
هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاع
این دعوا یک دعوای مالی محسوب می شود. هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت روز بازار محاسبه نمی شود؛ بلکه مبنای محاسبه، ارزش منطقه ای ملک (بر اساس دفترچه معاملاتی سازمان امور مالیاتی) است. هزینه دادرسی معادل ۳.۵ درصد ارزش منطقه ای سهم معامله شده خواهد بود.
مدارک لازم تنظیم سند رسمی ملک مشاع
جهت ضمیمه کردن به دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مدارک زیر الزامی است:
- اصل یا کپی مصدق مبایعه نامه عادی (قولنامه).
- سند مالکیت مشاعی اولیه (یا سند مادر) ملک.
- گواهی عدم حضور در دفترخانه (در صورت اخذ از سردفتر).
- مدارک هویتی خریدار (خواهان).
- همچنین آگاهی از مقررات تصرف ملک مشاع در این دعاوی اهمیت زیادی دارد.
مدت زمان الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
مدت زمان گرفتن الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع معمولاً بین چند هفته تا چند ماه طول میکشد و به سرعت تکمیل مدارک، بررسی کارشناس و جلسات دادگاه بستگی دارد. در پرونده های پیچیده یا با اختلاف زیاد، این مدت ممکن است طولانیتر شود.
چکلیست معامله و انتقال سند ملک مشاع
اقدامات قبل از طرح دادخواست |
| 1- بررسی بازداشت یا رهن ملک: اطمینان حاصل کنید که سهم مشاعی فروشنده در رهن بانک یا توقیف دادگاه نباشد. |
| 2- خوانده قرار دادن تمام مالکین: اگر کل ملک را خریدهاید، نام تک تک شرکای مشاعی را به عنوان خوانده در دادخواست ذکر کنید. |
| 3- تطبیق متراژ و سهم: مشخص کردن دقیق میزان سهم مشاعی (مثلاً به صورت دانگ یا سیر) در متن دادخواست. |
اقدامات پس از صدور رای دادگاه |
| 1-تقاضای صدور اجراییه: پیگیری پرونده پس از قطعی شدن حکم جهت ارسال به دایره اجرای احکام. |
| 2- استعلام مفاصاحساب ها: پیگیری واریز عوارض شهرداری و مالیات نقل و انتقال توسط اجرای احکام (از اموال فروشنده). |
| ۳3- صدور سند تک برگ مشاعی: ابطال سهم قبلی در دفتر املاک اداره ثبت و صدور سند تکبرگ جدید به نام خریدار. |
پرسش و پاسخ الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
آیا برای الزام به تنظیم سند رسمی سهم مشاع، رضایت سایر شرکا لازم است؟
اگر ملک مشاع سند مادر نداشته باشد، این دادخواست پذیرفته می شود؟
اگر ملک مشاع ورثه ای باشد، دادخواست علیه چه کسی باید داد؟
درپایان
برای مالکین ملک مشاع، رعایت مراحل قانونی شامل تعیین سهم دقیق، تهیه مدارک معتبر مانند سند و نقشه تفکیکی، ثبت دادخواست در دادگاه و پیگیری بررسی کارشناس، کلید موفقیت در الزام به تنظیم سند رسمی است. با انجام صحیح این مراحل، سهم هر مالک به صورت رسمی و قانونی در اسناد ثبت شده و از بروز اختلافات و دعاوی طولانی جلوگیری می شود.
