اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای
اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای به این معناست که اگر یکی از وراث بخواهد سهم بقیه را بخرد، در شرایط برابر مالی بر اشخاص ثالث تقدم دارد. با این حال، در حقوق ایران وراث حق تقدم مطلقی که بتواند مانع برگزاری مزایده یا فروش مال به بالاترین قیمت شود ندارند؛ مگر اینکه قبل از مزایده توافق کنند یا در فرآیند مزایده دادگستری، خودشان بالاترین قیمت پیشنهادی را پرداخت نمایند. خرید سهم الارث تنها با رضایت و توافق ۱۰۰ درصدی تمام وراث یا از طریق شرکت در مزایده قانونی امکان پذیر است.
چرا اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای اهمیت دارد؟
حفظ ملک در میان اعضای خانواده مزایای زیادی دارد؛ از کاهش هزینه های دادرسی و دستمزد کارشناس و نیم عشر اجرایی دادگاه گرفته تا جلوگیری از طولانی شدن روند پرونده در راهروهای دادگستری که گاهی ماه ها یا سال ها به طول می انجامد. سازش و خرید سهم یکدیگر، سریع ترین راه برای نقد کردن ترکه است.
اولویت وراث در مزایده ملک موروثی چگونه اعمال می شود؟
اگر وراث نتوانند در بیرون از دادگاه به توافق برسند، ملک غیرقابل افراز (غیرقابل تقسیم) شناخته شده و دادگاه حکم به فروش آن از طریق مزایده می دهد. در فرآیند مزایده، حق تقدم وراث به شکل زیر است:
حق شرکت برابر: وراث نیز مانند هر شخص ثالثی حق دارند در جلسه مزایده شرکت کرده و قیمت پیشنهادی خود را اعلام کنند.
اولویت خرید ملک مشاع در مزایده در قیمت برابر: اگر قیمت پیشنهادی یکی از وراث با بالاترین قیمت پیشنهادی از سوی یک خریدار غریبه دقیقاً (برابر) باشد، قانون اولویت خرید را به وارث (شریک مشاعی) می دهد.
تامین و واریز وجه: وارث خریدار موظف است ثمن (بهای) سهم سایر شرکا را بر اساس قیمت برنده شده، ظرف مهلت مشخص به حساب دادگستری واریز کند.
مدارک لازم برای خرید و فروش ملک ورثه ای
برای معامله قانونی سهم الارث و انتقال سند، آماده سازی اسناد زیر الزامی است و نقص هر کدام روند کار را متوقف می کند:
نوع مدرک | علت اهمیت و ضرورت |
| گواهی انحصار وراثت | مشخص کننده وراث قانونی و میزان سهمالارث دقیق هر یک از آن ها. |
| سند مالکیت ملک | سند تک برگ یا منگوله دار که ثابت کند ملک به نام متوفی ثبت شده است. |
| گواهی مفاصاحساب مالیات بر ارث | بدون داشتن این گواهی، هیچ دفترخانه اسناد رسمی اجازه انتقال سند را ندارد. |
| مدارک هویتی و رضایت نامه | حضور تمام وراث با شناسنامه و کارت ملی، یا وجود وکالت نامه رسمی فروش از سوی غایبین. |
مراحل اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای (مسیر توافقی)
برای اینکه یکی از وراث بتواند بدون رفتن به دادگاه، سهم بقیه را به صورت کاملاً قانونی خریداری کند، باید فرآیند زیر را طی کند:
1- صدور انحصار وراثت
- گام اول.ابتدا باید مشخص شود ترکه بین چه کسانی و با چه نسبتی تقسیم می شود.
2- توافق همه جانبه
گام دوم. حتی اگر یکی از وراث با سهم بسیار کوچک با فروش مخالفت کند، امکان معامله کل ملک در دفترخانه وجود نخواهد داشت.
3- ارزیابی و قیمت گذاری
گام سوم. برای جلوگیری از اختلافات بعدی، ملک را به یک کارشناس رسمی دادگستری بسپارید تا قیمت عادله روز را مشخص کند.
4- تنظیم سند رسمی
گام چهارم.مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال سهم الارث (از خرید با قولنامه های دستی به شدت پرهیز کنید).
حق تقدم در مزایده ملک مشاع
یکی از ابهامات بزرگ حقوقی این است که آیا در زمان مزایده دادگاه، شرکا یا وراث حق تقدم دارند؟ زمانی که ملک موروثی غیرقابل افراز (غیرقابل تقسیم) تشخیص داده شود، دادگاه حکم به فروش آن از طریق مزایده می دهد.
شرکت در مزایده برای عموم آزاد است: وراث نیز مانند سایر افراد می توانند در این مزایده شرکت کنند.
برابری در بالاترین قیمت: اگر یکی از وراث در مزایده شرکت کند و قیمت پیشنهادی او با بالاترین قیمت پیشنهادی از سوی یک فرد غریبه (شخص ثالث) برابر باشد، اجرای احکام دادگاه اولویت خرید را به وارث (شریک مشاعی) می دهد تا ملک در مالکیت خانواده باقی بماند.
لزوم تامین وجه: وارث متقاضی خرید باید مبلغ سهم سایر وراث را بر اساس قیمت نهایی مزایده، ظرف مهلت قانونی به حساب دادگستری واریز کند.
پرسش پاسخ اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای
آیا یک وارث میتواند بدون رضایت دیگران سهم آنها را بخرد؟
هزینه انتقال سند ملک ورثهای چقدر است؟
در پایان
اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای هم از نظر اقتصادی و هم از نظر حفظ روابط خانوادگی، هوشمندانه ترین راهکار برای تقسیم ماترک است. اگرچه قانون در فرآیند مزایده دادگاه حق تقدم مطلقی به وراث برای متوقف کردن فروش نمی دهد، اما با برقراری سازش، قیمت گذاری عادلانه توسط کارشناس و تنظیم سند رسمی پیش از اقدامات قضایی، می توان ملک را درون خانواده حفظ کرد و از هدررفت زمان و هزینه های دادرسی جلوگیری نمود.
سلام ما بخاطره اینکه ملک ورثهای توافق نرسیدیم گذاشتیم برای مزایده ت ومیزایده میشه منکه میخوام خونه رو بخرم، شرکت کنم؟
سلام و وقت بخیر بله میتوانید شرکت کنید و قیمت پیشنهادی خودتون رو اعلام کنید
سلام فروش ملک ورثه ای بدون سند به چه صورت هست ما 5 نفریم و میخوایم ملک رو مزایده بزاریم به دلیل اینکه باهم توافق نداریم ممنون اگه راهنمایی کنین
سلام و وقت بخیر
اگر به توافق نرسین ایتدا باید از طریق دادگاه مراحل گذاشتن ملک به جهت مزایده رو انجام دهید. کارشناس دادگستری میاد و ملک را ارزیابی و سپس ملک شما در تاریخ مشخصی به مزایده گذاشته می شود. و بعد از خرید طی بازه زمانی 10 تا 1 ماه سهم هریک از شما را به حساب خودتون واریز میکنند. (انحصار وراثت و مشخص شدن سهم هریک از وراث)
سلام یه سوال دارم اگر وراث با هم توافق نکنند و ملک بره تو مزایده دادگاه باید چکار کرد
سلام و وقت بخیر
باید در مزایده شرکت کنید و مبلغ پیشنهادی خودتون رو بدید. موفق باشید
سلام برادر ما توی فروش ملک تو مزایده همش مارو اذیت میکنه هی میره اعتراض میزنه به نظریه کارشناسی باید چیکار کرد؟
سلام و وقت بخیر اگر برادرتون به دلیل غیرموجه اینکار رو میکنن شما میتونید در شعبه ای که پرونده تون هست مراجعه و این دلیل غیرموجه رو توضییح دهید یا از طریق وکیل خود این اقدام را بکنید.
سلام یه ملکیهست که کارشناس اومده قیمتش رو کم زده،برای فروش اعتراض میشه زد؟ متن اعتراض باید چی باشه؟
تو بازه زمانی 7 لحاظ شده در ابلاغیه میتوانید اعتراض خود را انجام دهید، باید اطلاعات از زبان شما به وکلای ما گفته شود تا در صورت نیاز متنی برای شما اماده کننده. در صورت نیاز با شماره های 09126751791 – 09122983319 تماس حاصل نمائید.
با سلام
ملک ورثهای پدری که بتوافق نرسیدیم به مزایده گذاشته شد من بجز سهم الارس از عرصه اعیان خریداری دار م ودردادگاه بدوی اعیانی ازماترک خارج گ ردیده من نمیخواهم آن را بفروشم یا از دست بدم. لطفاً راهنمایی بفرمایید چه درخواستی بنویسم
سلام و وقت بخیر🌹
لطفا با تلفن مجموعه تماس بگیرید از طریق متن قابل انتقال نیست مراحل
سلام
من ۴ تا خواهر هستیم و دو برادر داریم برادران بدون اینکه به ما اظهار نامه بفرستند سهم الارث خود را بالاتر از قیمت کارشناسی به یک نفر فروخته اند ما خواهران با خریدار به مشکل خورده ایم و برادران الان اظهار نامه داده اند یا سهم خود را بفروشید یا سهم ما را بخرید و ما در وقت مقرر جواب اظهارنامه را دادیم که ما سهم شما را با قیمت کارشناسی خریدار هستیم با توجه به اینکه ما خواهران وارث هستیم نسبت به فردی که سهم برادران را خریده الویتی داریم چکار باید بکنیم
سلام وقت بخیر
1-درصورتی که قیمتی نامتعارف معامله شده و طبق کارشناسی نبوده- شما میتونید معامله رو باطل کنید. در هرصورت لطفا با تلفن مجموعه تماس بگیرید تا مشاوره تخصصی بشید.
سلام
ملک پدی ما وارد مزایده دور دوم شده
مشتریی پیدا شده ولی قیمت پیشنهادیش پایینتر از قیمت کارشناسیه
بیش از نیمی از وراث هم راضی هستند برای فروش به این قیمت
یکی دوتا از وراث ناراضی هستند
دلیل نارضایتیشونم اینه که چون خودشون نیازی به ارث ندارن میخوان نزارن ملک فروش بره
بقیه وراث اذیت شن
ممنون میشم راهنماییمون کنید
سلام و وقت بخیر
ببینید اگر در ملک ورثه ای یکی از وراث ناراضی باشد شما میبایست از طریق مزایده این کار رو انجام بدید|، که در حال حاضر دارید همین کار رو میکنید.
اگر اون 2 نفر راضی نباشند باید تا پایان مرحله مزایده تحمل بفرمایید تا کار تمام شود. جهت داشتن مشاوره با وکیل با شماره مجموعه تماس بگیرید.
سلام
میشه ملک مزایده ایی رو کمتر از قیمت کارشناسی خریداری کرد؟
تقریبا همه وراث هم راضی هستند