الزام سازنده به انجام تعهد

الزام سازنده به انجام تعهد، راهکاری حقوقی است که به پیش‌ خریدار یا مالک زمین اجازه می‌ دهد از طریق دادگاه، سازنده پیمانکار را به تکمیل ساختمان، اخذ پایان‌کار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی محکوم کند. در صورت امتناع سازنده، متعهدله (خواهان) می‌ تواند با هزینه خود پروژه را تکمیل و مخارج را از دارایی‌های سازنده توقیف و وصول کند.

راهنمای گام به گام الزام سازنده به انجام تعهد

وقتی سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیش‌ فروش ساختمان به تعهدات خود عمل نمی‌ کند، قانون حق اقدام قضایی را برای طرف مقابل محفوظ دانسته است. تعهدات سازنده معمولاً شامل مواردی مثل ساخت بنا طبق نقشه، اخذ پروانه، دریافت پایان‌کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و در نهایت انتقال سند رسمی است.

برای اقدام جهت الزام سازنده به انجام تعهد، مراحل و نکات کلیدی زیر باید رعایت شود:

1- ارسال اظهارنامه رسمی

قبل از هرگونه اقدام دادگاهی، بهترین کار ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این اظهارنامه، مهلت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز) به سازنده داده می‌ شود تا نسبت به رفع نواقص یا ایفای تعهد خود اقدام کند. این کار اراده جدی شما را در دادگاه اثبات می‌ کند.

2- تقدیم دادخواست حقوقی

در صورت عدم توجه سازنده، باید دادخواستی تحت عنوان “الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا/ اخذ پایان‌ کار/ تنظیم سند رسمی” تقدیم دادگاه محل وقوع ملک شود. در این دادخواست باید مدارک زیر ضمیمه گردد:

• قرارداد مشارکت در ساخت یا پیش‌ فروش (قولنامه)
• سند مالکیت زمین
• تامین دلیل (جهت اثبات درصد پیشرفت کار و نواقص موجود توسط کارشناس رسمی دادگستری)

3- اجرای حکم و حق فسخ

پس از صدور رای قطعی محکومیت سازنده و ابلاغ اجراییه، اگر او همچنان از اجرای حکم سر باز زند، طبق ماده ۲۳۸ قانون مدنی دو راهکار وجود دارد:

انجام تعهد توسط متعهدله یا شخص ثالث: دادگاه به خواهان اجازه می‌ دهد کار را با هزینه خود جلو ببرد و هزینه‌ ها را از اموال سازنده توقیف و نقد کند.

فسخ قرارداد: اگر امکان انجام تعهد توسط هیچ‌ کس وجود نداشته باشد، نهایتاً حق فسخ قرارداد برای خواهان ایجاد می‌ شود.

نحوه اجرای حکم؛ اگر سازنده باز هم ممانعت کرد یا فرار کرد چه کنیم؟

بسیاری از مالکان نگران این هستند که حتی پس از صدور حکم قطعی دادگاه، سازنده فرار کند یا سرمایه‌ ای نداشته باشد. قانون پیش‌ بینی‌ های محکمی برای این شرایط دارد:

1- اجرای تعهد توسط خود مالک یا شخص ثالث (ماده ۲۳۸ قانون مدنی)

اگر سازنده از اجرای حکم دادگاه امتناع کند، دادگاه به شما به عنوان خواهان اجازه می‌ دهد که با هزینه شخصی یا استخدام پیمانکار جدید (شخص ثالث)، نواقص ساختمان را برطرف کرده و پروژه را تکمیل کنید.

2- نحوه وصول هزینه‌ های ساخت از سازنده متخلف

پس از تکمیل کار، فاکتورها و هزینه‌ های انجام شده توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی و تایید می‌ شود. سپس دادگاه از طریق دایره اجرا، اموال سازنده (شامل سهم او از واحدهای همان ساختمان، خودرو، حساب‌ های بانکی و…) را توقیف کرده و به مزایده می‌ گذارد تا طلب شما تسویه شود.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام سازنده به انجام تعهد

برای اینکه دادخواست شما در همان مراحل اولیه رد نشود و فرآیند دادرسی با سرعت بیشتری طی شود، باید پکیج کاملی از مدارک را ضمیمه پرونده خود کنید. این مدارک به دو دسته “مدارک هویتی و مالکیت” و “مدارک اثبات تخلف” تقسیم می‌ شوند:

قرارداد پایه (سند اصلی ادعا): اصل یا رونوشت مصدق قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش‌ فروش یا مبایعه‌ نامه به همراه تمامی متمم‌ ها و توافق‌ نامه‌ های پشت‌ نویسی‌ شده.

سند مالکیت ملک (رسمی یا قراردادی): سند تک‌ برگ یا دفترچه‌ ای ملک (ثبتی) یا قرارداد پیش‌ خرید جهت اثبات ذینفع بودن شما در دعوا.

شناسنامه ساختمان و پروانه ساخت: در صورت وجود، کپی پروانه ساختمانی برای اثبات مشخصات فنی پروژه و تعهدات ثبت شده در شهرداری.

کارت ملی و مدارک هویتی خواهان: جهت احراز هویت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.

گزارش تامین دلیل و نظریه کارشناس: برگه صورت‌جلسه تامین دلیل (صادره از شورای حل اختلاف) که میزان دقیق پیشرفت کار و نواقص ساختمان را مستند کرده است.

اظهارنامه رسمی ابلاغ‌ شده: نسخه ابلاغ‌ شده اظهارنامه‌ ای که پیش از دادخواست برای سازنده ارسال کرده‌ اید، به همراه گواهی ابلاغ آن.

گواهی عدم حضور در دفترخانه (در صورت وجود تعهد تنظیم سند): اگر سازنده متعهد به تنظیم سند در تاریخ مشخصی بوده و حضور نیافته، گواهی عدم حضور صادره از سردفتر.

پرسش و پاسخ الزام سازنده به انجام تعهد

درپایان

سریع‌ ترین و مطمئن‌ ترین راه برای مقابله با عهدشکنی سازنده، مطالبه خسارت تاخیر (وجه التزام روزانه) هم‌زمان با دادخواست الزام به انجام تعهد است. توصیه می‌ شود پیش از شروع دعوا، حتماً از طریق شورای حل اختلاف درخواست “تامین دلیل” بدهید تا وضعیت فعلی ساختمان توسط کارشناس رسمی ثبت و مستند شود؛ این اقدام مانع از ادعاهای واهی سازنده در دادگاه خواهد شد.