فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک
اعمال شرایط فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک تنها از طریق وجود حق فسخ صریح در قرارداد یا اثبات تخلفات سازنده در دادگاه ممکن است و برهم زدن یک طرفه آن به هیچ عنوان وجاهت قانونی ندارد؛ مالکان برای فسخ این عقد لازم باید پس از ارسال اظهارنامه رسمی، دادخواست حقوقی (تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت) را ثبت کنند تا با حکم قاضی، ضمن انحلال قرارداد، اقدامات عمرانی نیمه کاره تعیین تکلیف شود.
شرایط قانونی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک
عقد مشارکت در ساخت از نظر قانون مدنی یک عقد لازم است؛ یعنی هیچ یک از طرفین (مالک زمین یا سازنده) نمی توانند هر زمان که بخواهند آن را به صورت یک طرفه برهم بزنند. مالک تنها تحت دو شرط کلی می تواند قرارداد را فسخ کند:
1- وجود حق فسخ در متن قرارداد (خیار شرط)
بهترین و امن ترین راه این است که در زمان نگارش قرارداد، شروط مشخصی توافق شود که در صورت عدم اجرای آن ها، مالک حق فسخ داشته باشد. به عنوان مثال:
- در صورت تأخیر سازنده در تجهیز کارگاه به مدت بیش از ۲ ماه، مالک حق فسخ دارد.
- در صورت عدم اخذ پروانه ساخت در مهلت مقرر، مالک مجاز به فسخ یک طرفه است.
2- بروز تخلفات قانونی سازنده و غیرممکن شدن الزام او
اگر در قرارداد حق فسخ مستقیم پیش بینی نشده باشد، طبق مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، مالک نمی تواند فوراً قرارداد را فسخ کند. او ابتدا باید سازنده را از طریق دادگاه (ملزم به انجام تعهد) کند. اگر الزام سازنده ممکن نبود و شخص دیگری هم نتوانست آن تعهد را انجام دهد، دادگاه به مالک اجازه فسخ قرارداد را خواهد داد.
4 دلیل موجه برای فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک
اگر سازنده مرتکب تخلفات زیر شود، شرایط برای فسخ قرارداد توسط مالک مهیا خواهد بود:
تأخیرهای طولانی و غیرمجاز: تأخیر در دریافت پروانه ساختمانی، تجهیز کارگاه، خاک برداری یا اتمام مراحل سفت‌کاری و نازک‌کاری بر اساس برنامه زمان بندی صریح قرارداد.
رها کردن پروژه به صورت نیمه کاره: تعطیل کردن طولانی مدت کارگاه ساختمانی بدون داشتن عذر موجه قانونی (مانند حوادث قهری یا فورس ماژور).
انتقال بدون اجازه قرارداد به غیر: واگذاری کل یا بخشی از تعهدات ساخت یا سهم الشرکه به سازنده دیگر بدون رضایت کتبی و رسمی مالک زمین.
انحراف شدید از نقشه و متریال توافق شده: استفاده از مصالح نامرغوب و مغایر با (لیست متریال) پیوست قرارداد، یا تخلف از ضوابط شهرسازی که منجر به جریمه های سنگین شهرداری شود.
مراحل گام به گام فسخ قرارداد توسط مالک
گام اول؛ تامین دلیل: پیش از هر اقدامی، از طریق شورای حل اختلاف درخواست (تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری) بدهید. کارشناس باید میزان پیشرفت واقعی پروژه و تخلفات سازنده را رسماً صورت جلسه کند تا بعداً سازنده مدعی ساخت و ساز بیشتر نشود.
گام دوم؛ ارسال اظهارنامه رسمی: با استناد به بند تخلف در قرارداد یا تامین دلیل انجام شده، اظهارنامه ای رسمی مبنی بر (اعلام اعمال حق فسخ) برای سازنده بفرستید.
گام سوم؛ ارائه دادخواست قضایی: دادخواست حقوقی خود را تحت عنوان (تایید مراتب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط) در دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید تا پرونده به دادگاه حقوقی ارجاع شود.
پرسش و پاسخ فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک
آیا با اسقاط کافه خیارات باز هم می توان قرارداد مشارکت را فسخ کرد؟
تکلیف واحدهای پیش فروش شده پس از فسخ قرارداد چیست؟
پس از فسخ، هزینه ساخت و سازهای نیمه کاره انجام‌شده چگونه تسویه می شود؟
درپایان
اعمال شرایط فسخ قرارداد مشارکت توسط مالک یک مسیر حقوقی بسیار حساس و دقیق است. اقدام خودسرانه برای بستن درِ کارگاه یا ممانعت از ورود کارگران بدون داشتن حکم دادگاه یا ارسال اظهارنامه اصولی، می تواند مالک را به عنوان متخلف و ممانعت کننده از حق معرفی کند. توصیه می شود همواره بندهای فسخ را به صورت مرحله ای و با ضمانت اجراهای دقیق در قرارداد بگنجانید و در صورت بروز مشکل، حتماً ابتدا از طریق کارشناس رسمی تامین دلیل کنید تا مستندات محکمه پسندی برای ارائه به دادگاه داشته باشید.
